주택시장 안정을 위한 관리방안 국토교통부 브리핑

김현미 / 국토교통부 장관
(장소: 정부서울청사 합동브리핑룸)

존경하는 국민 여러분, 국토교통부 장관 김현미입니다.

코로나19 사태로 모두가 힘들고 어려운 시기입니다. 아무쪼록 사회적 거리두기로 건강하시기를 기원합니다.

최근 주택시장의 이상기류가 감지되고 있습니다. 이에 정부는 관계부처 간의 논의와 경제부총리 주재 관계장관회의를 거쳐 주택시장 안정을 위한 관리방안을 마련하게 되었음을 보고드립니다.

먼저, 현 주택시장 상황에 대해 설명드리겠습니다.

역대 최저수준의 금리와 급격히 증가하는 유동자금이 주택시장으로 재유입되면서 서울 및 수도권, 일부 지방에서 과열현상이 다시 나타나고 있습니다.

이러한 현상에는 몇 가지 특징이 있습니다. 최근 수도권의 주택거래량이 전년대비 2배 가까이 증가하고 있는데, 특히 법인들의 매수 비중이 큰 폭으로 증가하고 있습니다. 전국적으로 법인이 매수한 아파트의 비중은 2017년 1%에서 현재 6.6%까지 늘었습니다. 대출, 세제 등 규제를 우회할 수 있다는 점을 악용한 것으로 보입니다.

또한, 갭 투자도 확대되고 있습니다. 서울 강남권의 경우 갭 투자 비중이 약 72%까지 기록하고 있는데 이는 연초에 비해 15%p 상승한 수치입니다. 서울의 고가주택 및 재건축 주택의 상승 압력도 여전히 큽니다. 서울에서 30년 넘은 재건축 아파트의 일부가 안전진단을 통과하면서 그 일대지역의 호가 상승이 지속되고 있습니다.

또한, 몇몇 공적 개발 호재의 기대감이 시장의 불안요인으로 작용하고 있습니다. 이에 정부는 늘어난 유동성이 주택시장에 대한 투기수요로 연결되지 않도록 불안요인을 해소하고 실수요자가 피해를 입지 않도록 주택시장 과열요인을 차단하는 조치를 마련하였습니다.

이번 관리방안은 다음 5가지 방안에 중점을 두었습니다.

첫째, 비규제 지역에 집중되는 투기수요의 유입을 차단하기 위해서 규제지역을 확대 지정하였습니다.

둘째, 개발 호재로 인하여 상승이 우려되는 지역을 토지거래 허가구역으로 지정하겠습니다.

셋째, 주택담보대출을 받은 사람의 실거주 요건을 강화하여 갭 투자를 차단하고 실수요자를 보호하겠습니다.

넷째, 재건축 안전진단의 투명성과 공정성을 높이고 조합원의 분양요건을 강화하겠습니다.

다섯째, 법인 관련 대출 세제를 정비하여 법인을 통한 투기를 차단하겠습니다.

아울러, 12.16 대책에서 추진한 종부세 세율인상, 양도세 장특공제 요건 등과 관련한 입법을 조속히 완료하고 공급대책의 후속조치도 차질 없이 이행하겠습니다.

이제 주택시장 안정을 위한 관리방안의 주요내용을 말씀드리겠습니다.

과열지역에 투기수요의 유입을 차단하기 위해 조정대상지역과 투기과열지구를 확대 지정하겠습니다.

최근 집값 상승이 지속되고 있는 경기, 인천, 대전, 청주 중 일부 지역을 제외한 전 지역을 조정대상지역으로 지정합니다. 아울러, 과열이 심각한 경기 10개 지역, 인천 3개 지역, 대전 4개 지역을 투기과열지구로 지정하겠습니다.

둘째, 잠실 MICE 개발 사업, 영동대로 복합개발 사업부지 및 영향권 일대에 대해 토지거래 허가구역 지정을 추진하겠습니다. 오늘 오후 서울시 심의가 개최될 예정입니다. 자세한 사항은 서울시의 별도 보도자료를 참고해 주시기 바랍니다.

셋째, 시장거래질서 조사체계를 강화하겠습니다.

서울시 내 개발사업을 중심으로 상시 기획조사를 통해 편법증여, 대출 위반, 실거래 허위신고 등을 적발할 계획입니다. 아울러, 자금조달계획서 제출 대상을 규제지역 내 모든 주택을 취득하는 경우로 확대하고, 특히 투기과열지구는 자금조달계획서와 함께 증빙자료도 제출토록 하겠습니다.

넷째, 갭 투자 방지를 위해 주택담보대출 및 전세자금대출 규제를 강화하겠습니다.

앞으로 규제지역에서 주택담보대출을 받으려면 주택가액, 무주택자 여부와 관계없이 6개월 내에 기존주택을 처분하고 신규주택에 전입하여야 합니다. 또한, 기존 9.13 대책과 12.16 대책에서 부여한 거주요건 준수여부도 철저히 점검하겠습니다.

실거주 의무가 없었던 보금자리론도 대출을 받은 날로부터 3개월 이내에 전입, 1년 이상 실거주로 강화합니다. 아울러, 투기지역 및 투기과열지구에서 시가 3억 원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세자금대출 보증을 제한하고, 전세자금대출 보증을 받고 시가 3억 원 초과 아파트를 구입하면 전세자금대출은 즉시 회수됩니다.

1주택자에 대한 전세자금대출 보증한도는 공적 보증기관은 동일하게 2억 원으로 제한하고, 사적 보증기관도 한도를 인하토록 요청하여 전세자금대출로 인한 유동성의 유입을 차단하겠습니다.

다음으로 재건축 안전진단의 투명성과 공정성을 강화하겠습니다.

1차 안전진단기관의 선정과 관리, 2차 안전진단 의뢰를 시도가 직접 담당하도록 하고, 안전진단보고서를 부실하게 작성할 경우 과태료 2,000만 원을 부과하는 한편, 허위·부실 작성이 적발되면 1년간 안전진단 입찰을 제한하겠습니다. 또한, 현장조사를 의무화하여 안전진단이 내실 있게 진행되도록 하겠습니다.

둘째, 수도권 투기과열지구의 재건축에서는 조합원 분양신청 시점까지 2년 이상 거주한 조합원에게만 분양신청을 허용하겠습니다.

조합원 거주요건은 관련법 개정 이후 최초 조합설립인가 신청사업부터 적용할 예정입니다.

셋째, 재건축 부담금을 본격 징수하겠습니다.

정부는 헌법재판소의 재건축 초과이익환수제 합헌 결정에 따라 하반기부터 본격적으로 징수를 개시할 예정입니다. 국토부가 일부 단지를 대상으로 추정해 본 결과, 재건축 부담금은 강남지역의 경우 평균 4억 4,000만 원~5억 2,000만 원 수준이 될 것으로 보입니다. 아울러, 재건축 부담금 산정은 개시 및 종료시점의 주택가액에 대해 동일한 공시비율을 적용해 제도의 실효성을 높이도록 하겠습니다.

법인을 활용한 투기는 발붙이지 못하게 하겠습니다.

첫째, 규제지역과 비규제지역 상관없이 모든 주택매매 및 임대사업자에 대한 주택담보대출을 금지하겠습니다.

둘째, 법인 소유 주택의 경우 종부세 계산 시 공제금액 6억 원을... 다시 읽겠습니다. 법인 소유 주택의 경우 종부세 계산 시 공제금액 6억 원을 적용하지 않고, 종부세 최고세율인 3~4%를 적용하도록 하겠습니다.

아울러, 법인이 임대주택을 등록할 경우에는 개인과 같이 종부세 합산과세를 실시하겠습니다. 법인이 취득한 주택을 양도하는 경우 적용하는 양도소득 추가과세 세율을 현행 10%에서 20%로 인상하고, 장기등록임대주택도 추가세율을 적용토록 하겠습니다.

셋째, 부동산매매업도 부동산중개업·분양업 등과 같이 법정업종으로 관리하여 설립요건, 의무사항 등을 체계적으로 관리하겠습니다.

넷째, 법인거래에 대한 조사를 강화하겠습니다.

최근 주택시장이 과열된 지역의 법인거래를 대상으로 특별조사를 추진하고, 자금조달계획서 제출을 의무화하겠습니다.

다음으로 지난 12.16 대책의 후속조치를 완료하겠습니다.

20대 국회 만료로 제도화되지 못한 종부세 세율인상 및 세부담 상한 상향, 민간택지 분양가상한제 주택의 거주의무기간 부여 등 법 개정사항은 하반기 중 신속히 마무리될 수 있도록 하겠습니다. 또한, 지난 5월에 발표한 수도권 주택공급 기반 강화의 후속조치도 본격 이행하겠습니다.

공공재개발은 연내 사업지 선정공모를 9월 중 실시할 계획입니다. 용산정비창을 통한 도심 내 공공주택 공급도 공기업 예비타당성 조사 등이 차질 없이 진행 중입니다. 준공업지역 공모, 공공참여 가로주택정비사업 등도 계획대로 8~9월에 관련 공모를 진행할 예정입니다.

국민 여러분, 투기로 인한 가격상승의 부작용은 고스란히 서민 실수요자의 부담으로 연결됩니다. 정부는 앞으로도 서민들의 내 집 마련 기회를 확대하고 주택시장의 안정적인 관리를 위해 최선을 다하겠습니다. 아울러, 필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 일관되게 이어나가겠다는 것을 약속드립니다.

감사합니다.


[질문·답변]
※마이크 미사용으로 확인되지 않는 내용은 별표(***)로 표기하였으니 양해 바랍니다.

<질문> 장관님께 질문드리겠습니다. 고강도 대책 마련하느라 ***

<답변> 말씀하신 그런 자료유출이 있었는지에 대해서는 일단 조사를 해보겠습니다. 그리고 만약에 그런 일이 있었다고 한다면 엄정하게 저희들이 처벌하는 것이 맞다, 이렇게 생각합니다. 이번 대책, 저희들이 마련한 대책에도 불구하고 이상징후 또 과열이 재현된다고 한다고 한다면 정부는 아까도 말씀드린 것처럼 다양한 대책들을 준비해서 즉각적으로 후속조치로 대응할 계획입니다.

<질문> 이번 대책에 법인 관련 세제강화만 포함된 것으로 아는데요. 최근 일각에서 제기하는 전반적인 세제개편 필요성은 어떻게 보십니까?

<답변> 저희가 이번에 발표한 내용으로 충분하지 않다고 생각을 한다면 저희가 다양한 분야에 있어서의 조치를 준비하겠다, 이렇게 말씀을 드렸었는데요. 자산시장 대비 부동산에서의 얻는 수익이 높다고 한다면 이런 투기수요들은 언제든지 개입될 가능성이 높다고 하는 것이 기본적인 판단입니다.

그리고 얼마 전에 국토연구원에서 다른 나라의 주택 관련한 부동산 관련한 세제에 대한 연구리포트들을 발표한 것을 보면, 우리가 생각하는 것보다 다른 나라는 보다 더 다양하고 촘촘한 주택 관련한 그런 대책들을 시행하고 있는 것으로 확인할 수 있었습니다. 그래서 관련한 세제 문제에 대해서는 관련부처와 또 국회와 상의해서 준비토록, 논의해 나가도록 그렇게 하겠습니다.

<질문> 즉각적인 조치를 필요하면 하겠다고 하셨지만 이번에 지정이 된 대전이나 청주는 이미 집값이 많이 오를 대로 올랐는데요. 뒷북 지정이라는 지적에 대해서 어떻게 생각하시는지, 그리고 이번에 규제지역으로 지정은 안 됐지만 이미 다른 포항이나 구미 이런 곳들이 다음 순번으로 타깃이 됐는데 규제지역 풍선효과에 대해서는 어떤 대비책을 갖고 계신지요?

<답변> 여러 번 말씀드렸지만 이번 대책으로 미비하다고 판단이 되면 저희들은 언제든지 다양한 제도적 대처방안들을 마련해서 대응하도록 그렇게 하겠습니다.

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