아파트 연립, 다세대 등 전국 공동주택의 예상 공시가격이 공개됐습니다.
올해 서울의 공동주택은 14% 넘게 올라 12년 만에 최대 상승폭을 기록했는데요.
서울 스튜디오에 나와있는 전문가와 함께 이야기 나눠봅니다.
명민준 앵커 나와주세요.
◇ 명민준 앵커>
스튜디오에 나와 있는 최남수 경제평론가와 이야기 나눠 보도록 하겠습니다.
(출연: 최남수 / 경제평론가)
◇ 명민준 앵커>
정부가 최근 전국 아파트 등 공동주택 공시 예정 가격을 공개했습니다.
우선 ‘공시가격’이란 무엇을 의미하는지 짚어주실까요?
◆ 최남수 경제평론가>
공시지가는 국토교통부장관이 조사·평가해 공시한 표준지의 단위면적 당 가격을 뜻한다. 이는 양도세와 상속세, 증여세, 토지초과이득세 등 각종 토지 관련 세금의 과세 기준으로 활용되기 때문에 매년 사람들의 관심이 높다.
◇ 명민준 앵커>
올해 전국 공동주택의 공시가격이 지난해보다 평균 5%가량 오를 전망이라고 하죠.
올해 공동주택 공시가가 구체적으로 어느 정도 올랐나요?
◆ 최남수 경제평론가>
올해 서울의 아파트 등 공동주택 공시가격이 14.17% 오를 전망이다. 주택 가격대간 불균형을 해소하기 위한 12년 만의 최대 인상 폭이다.
전국 상승률은 5%대로 예년 수준이지만 서울은 작년 상승폭이 컸던 서울 용산구와 동작구 등이 공시가가 크게 오르면서 상승폭을 키웠고 경기도 과천, 분당, 광주 남구 등도 공시가가 많이 뛰었다.
1주택 기준으로 종합부동산세 과세 대상이 되는 공시가 9억원, 시세 12억원 주변대 주택의 공시가를 많이 올리면서 공시가 9억원 이상 주택이 21만9천여채로 작년에 비해 56.1% 늘었다.
올해 전국 공동주택 공시가격 상승률은 5.32%로, 작년 5.02%에서 0.3% 포인트 오른 수준이다.
◇ 명민준 앵커>
공동주택의 현실화율은 작년과 같은 수준으로 유지됐다고 하는데, 그 이유는 무엇인가요?
◆ 최남수 경제평론가>
공시가격이 시세를 반영하는 수준인 '현실화율'은 작년과 같은 68.1%를 유지했다.
국토부는 "1주택자 종부세 부과 기준이 되는 시세 12억 초과 고가 주택(전체의 2.1%) 중에서 그동안 시세가 급등했으나 현실화율이 상대적으로 낮았던 일부 주택에 대해서는 공시가를 높였고, 12억 이하 중저가 주택에 대해서는 시세변동률 이내로 공시가격을 산정했다"고 밝혔다.
□ 공동주택 현실화율이 단독주택?토지보다 높은 점을 감안하여 유형간 공시가격의 형평성 차원에서 전체 평균 현실화율을 작년 수준(68.1%)으로 유지
* (현실화율) 단독주택 ‘18년 51.8%→’19년 53.0%, 토지 ‘18년 62.6%→’19년 64.8%, 공동주택 ‘18년 68.1%→’19년 68.1%
□ 전체 평균 현실화율을 작년 수준으로 유지하더라도 공동주택 내의 형평성은 적극 개선하였음
ㅇ시세 12억 초과 고가 주택(전체의 2.1%) 중에서 그동안 시세가 급등했으나 공시가격에 제때 반영하지 못해 현실화율이 상대적으로 낮았던 일부 주택에 대해서는 현실화를 추진하였고, ㅇ시세 12억 이하 중저가 주택(전체의 97.9%)에 대해서는 시세변동률 이내로 공시가격을 산정하였다.
◇ 명민준 앵커>
서울, 광주 등 시·도별로 살펴봤을 때 공시가격은 얼마나 올랐나요?
◆ 최남수 경제평론가>
시·도별로 서울(14.17%), 광주(9.77%), 대구(6.57%) 3개 시·도는 전국 평균보다 높게 상승했다.
서울의 공동주택 공시가 상승률은 작년(10.19%)에 비해 3.98% 포인트 오른 것이며, 2007년 28.4%를 기록한 이후 12년 만에 최대치다.
경기(4.74%), 대전(4.57%), 세종(3.04%), 전남(4.44%) 등 4개 시·도는 전국 평균보다는 낮았지만 상승했다.
서울과 수도권 일부 지역은 아파트에 대한 수요증가, 정비사업 및 각종 개발사업의 영향으로 많이 오른 것으로 풀이된다.
광주·대구는 주거환경이 좋은 지역 내 신규 아파트 수요가 늘어나면서 상승률이 상대적으로 높았다.
반면, 울산(-10.50%), 경남(-9.67%), 충북(-8.11%), 경북(-6.51%), 부산(-6.04%) 등 10개 시·도는 하락했다.
이들 지역은 지역경기 둔화와 인구감소 등에 따른 주택 수요 감소 등으로 공시가격이 내렸다.
◇ 명민준 앵커>
시, 군, 구별로도 인상폭 차이가 크다고 하는데, 어디가 가장 많이 올랐나요?
◆ 최남수 경제평론가>
시·군·구별로는 전국 평균보다 높게 상승한 지역은 54곳, 평균보다 낮게 상승한 지역은 60곳이며, 하락한 지역은 136곳으로 집계됐다.
가장 많이 오른 곳은 경기 과천으로 상승률이 23.41%에 달했다.
과천은 재건축 아파트 분양과 갈현동 지식정보타운 개발에 대한 기대감 등으로 주택 수요가 몰려 상승폭을 키운 것으로 해석된다.
이어서 서울 용산(17.98%), 동작(17.93%), 경기 성남 분당(17.84%), 광주 남구(17.77%) 순이다.
서울에서 용산과 함께 마포(17.35%)와 성동(15.71%)을 묶은 이른바 '마용성' 지역의 상승세가 두드러졌다.
이들 지역도 재건축·재개발 등 정비사업이 진행되는 등 시장이 과열돼 집값이 많이 오른 것으로 분석된다.
서울의 유망지역에 이른바 '똘똘한 한채'를 소유한 집주인도 공시가격 상승으로 인해 보유세 인상률이 상한인 50%를 채운 경우가 속출했다.
◇ 명민준 앵커>
방금 살펴본 것처럼 경남 거제와 경기 안성 등 공시가격이 크게 떨어진 지역들도 있는데요. 왜 그런 건가요?
◆ 최남수 경제평론가>
반면 제일 많이 내린 곳은 경남 거제(-18.11%)이고, 경기 안성(-13.56%), 경남 김해(-12.52%), 충북 충주(-12.52%), 울산 동구(-12.39%) 순으로 하락폭이 컸다.
거제와 김해는 조선업 불황 등 지역경기 둔화, 안성은 인구 감소 및 신규 입주물량 증가 등이 집값 하락 요인으로 풀이된다.
명민준 앵커>
또 시세별 상승률을 살펴보면, 12억원이 넘는 고가 아파트의 공시가격이 큰 폭으로 상승했다고 하죠?
◆ 최남수 경제평론가>
고가 주택일수록 상승폭이 컸다.
시세 12억∼15억원(약 12만가구, 0.9%)인 공동주택은 평균 18.15% 상승한 것으로 집계됐다.
이에 비해 3억∼6억원(약 291만2천가구, 21.7%)은 5.64% 오르는 데 그쳤고 전체 공동주택의 69.4%(928만7천가구)에 달하는 시세 3억원 이하 주택은 2.45% 내렸다.
또 시세별 상승률을 보면, 12억원이 넘는 고가 아파트 공시가격이 큰 폭 상승했습니다.
반면 전체의 91%를 차지하는 6억원 미만 아파트는 작년 평균 상승률과 비슷하거나 공시가가 작년보다 더 떨어졌습니다.
◇ 명민준 앵커>
공시가격이 오르면서 9억 원 이상 종합부동산세 대상이 되는 아파트도 늘었다고 하는데요. 얼마나 늘어났나요?
◆ 최남수 경제평론가>
1주택 기준으로 종부세 과세 대상이 되는 공시가 9억 초과 주택은 21만9천862가구로 작년 14만807가구에 비해 56.1% 늘어났다.
다만, 공동명의 여부나 1주택-다주택 여부에 따라 실제 납부자 수는 달라질 수 있다.
서울에서는 9억원 초과 주택이 작년 13만5천10가구에서 올해 20만4천599가구로 51.5% 증가했다.
국토부는 "종부세는 1주택보다는 다주택자를 상대로 많이 부과되고 셈법이 복잡해 실제로 부과 대상자가 얼마나 늘어날지는 5월에 전체 자료가 나와봐야 알 수 있을 것"이라고 설명했다.
◇ 명민준 앵커>
종부세 대상 아파트가 늘어나면서 세부담 증가 가능성에 대해 우려의 목소리도 나오고 있는데요. 어느 정도 영향을 끼치게 될 것으로 보이나요?
◆ 최남수 경제평론가>
국토부는 전국 주택의 98%는 종합부동산세 적용을 받지 않는다고 설명했습니다.
종부세를 내게 되더라도 1주택자라면 전년도 보유세의 50% 이상을 넘지 않게 돼 있어 '세금 폭탄'은 아니라고도 했습니다.
녹취> 이문기 / 국토교통부 주택토지실장
"고령자분들, 그리고 장기 보유하신 분들에 대해서는 감면 제도가 있습니다. 이런 제도장치가 있기 때문에 (세금 부담) 영향은 제한적일 것으로 보고 있습니다."
□ 대다수의 중저가 공동주택(97.9%, 시세 12억이하)은 시세변동률 이내로 공시가격에 반영하여 세부담에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 예상
□ 또한, 보유세는 세부담 상한제, 고령?장기보유 세액감면 등 세부담을 완화하는 제도적 장치가 존재하여 보유세 부담 증가는 제한적
ㅇ재산세 부담은 직전년도 대비 30% 이내*에서, 총 보유세(재산+종부)는 1세대 1주택자 기준 최대 50% 이내 등으로 상승폭이 제한적
*(재산세 세부담 상한) 공시가격 3억 이하: 5% 이내 / 공시가격 3억~6억: 10% 이내 / 공시가격 6억 초과: 30% 이내
ㅇ 특히 1세대 1주택인 70세 이상 고령자가 10년 이상 장기 보유하는 경우에는 종합부동산세가 최대 70% 감면*
* (고령자 세액공제) 60세이상 10%, 65세이상 20%, 70세이상 30%(장기보유 세액공제) 5년이상 20%, 10년이상 40%, 15년 이상 50%⇒ 고령자·장기보유 세액공제는 중복적용 가능(최대 70%까지 공제))
◇ 명민준 앵커>
이처럼 공시가격 인상으로 세금 부담이 특히 늘어난 다주택자들이 매물을 내놓게 되면 부동산 가격이 더 떨어질 것으로 보이는데요. 어떻습니까?
◇ 명민준 앵커>
공시가격이 공개되면서 아파트를 가진 건강보험 지역가입자의 희비가 엇갈리고 있는데요. 바로 건강보험료 부담이 크게 늘어날 것이라 예상되기 때문인데요.
정부는 그 영향이 제한적일 것이라 설명했습니다. 어떻습니까?
◆ 최남수 경제평론가>
고가 아파트 소유자는 공시가격이 오르면서 건강보험료도 덩달아 오르지만 공시가격이 내려간 저가 아파트 소유자는 건보료 부담이 줄어든다.
이번에 바뀌는 아파트 공시가격은 오는 11월분 지역건보료부터 부과기준으로 적용된다.
건강보험 지역가입자의 재산에 매기는 보험료는 산정방식이 복잡해 공시가격이 올랐다고 다 오르는 것은 아니다.
재산 보험료는 공시가격의 60%를 과표(과세표준액)로 잡고 지역 간 구분 없이 60등급으로 나눠서 '재산 보험료 등급표'에 근거해서 산출한다.
최저 1등급은 재산 450만원 이하, 최고 60등급은 77억8천여만원 초과다. 예를 들어 35등급은 재산 과세표준 5억9천700만~6억6천500만원인데 공시가격이 올라도 등급이 바뀌지 않는 한 보험료는 변화 없다.
이 때문에 97.9%의 중저가 공동주택의 공시가격 상승 폭이 크지 않은 점을 고려할 때, 건보료에 끼치는 영향은 제한적이라고 정부는 설명했다.
건강보험공단은 월급과 종합소득에만 건보료를 부과하는 직장 가입자와 달리 지역가입자는 소득뿐 아니라 재산, 자동차에 부과하는 점수를 합산해서 건보료를 매긴다.
2018년 현재 768만 지역가입자 세대 중 재산 건보료를 내는 사람은 325만 세대다.
이 중에서 전세나 월세 건보료를 내는 사람도 있어 실제 재산 보험료를 내는 사람은 이보다 적을 수 있다.
□ 97.9%의 중저가 주택은 공시가격 상승폭이 크지 않은 점을 감안할 때, 건강보험료 인상에 미치는 영향은 제한적이며,
ㅇ지역가입자 재산보험료는 60개 구간의 ‘재산보험료 등급표’로 산정, 공시가격이 인상되어도 등급이 바뀌지 않는 한 보험료는 변화 없음
◇ 명민준 앵커>
지금부터 공시가격에 따라 건보료가 어떻게 달라질 수 있는지 이해하기 쉽게 사례를 들어 살펴보겠습니다.
우선 고가 아파트를 가지고 있으면서 공시가격이 많이 오른 지역가입자는 보험료가 오른다고 하는데요. 관련 사례 소개해주시죠.
◆ 최남수 경제평론가>
그렇지만 고가 아파트를 가지고 있으면서 공시가격이 많이 오른 지역가입자는 보험료가 오른다.
이를테면 시세 9억∼12억원 사이의 서울 강동구 고덕동 84㎡ 아파트를 소유한 A 씨의 사례를 보자.
A 씨는 연금소득으로 연간 3천364만원을 올리고, 3천cc 승용차 1대를 소유하고 있는데, 이번에 아파트 공시가격이 2018년 5억8천만원에서 2019년 6억4천800만원으로 11.7% 오른다. 이렇게 되면 A 씨의 지역건보료는 작년 월 25만5천원에서 올해 11월분부터 월 26만5천원으로 3.9% 인상된다.
◇ 명민준 앵커>
그렇지만 비슷한 조건이어도 지역건보료가 동일한 경우도 있다고 하는데요.
관련 사례 설명해주시죠.
◆ 최남수 경제평론가>
그렇지만, B 씨의 경우 연금소득(연 1천138만원)에다 시세 6억∼9억원 사이의 대전 유성구 도룡동 101㎡ 아파트를 가지고 있지만, 이번에 공시가격이 2018년 5억4천400만원에서 올해 5억8천만원으로 6.6% 올랐는데도, 건보료는 월 16만9천원으로 작년과 같다. 재산 보험료 등급에 변동이 없기 때문이다.
◇ 명민준 앵커>
또 공시가격 하락으로 지역건보료가 낮아지는 경우도 있다고 하죠?
◆ 최남수 경제평론가>
춘천 퇴계동에 시세 3억원 이하의 51㎡ 아파트를 가진 C 씨의 경우 공시가격이 작년 8천500만원에서 2019년 8천100만원으로 4.7% 떨어지면서 건보료도 작년 월 6만9천원에서 올해 월 6만원으로 13% 낮아진다.
◇ 명민준 앵커>
이번 아파트 공시가격 인상으로 65세 이상 기초연금을 수급받는 노인분들도 영향을 받을 수 있다고 하는데, 어떤가요?
◆ 최남수 경제평론가>
이번 아파트 공시가격 인상으로 65세 이상 기초연금 수급 노인도 영향을 받을 수 있다.
정부는 기초연금 수급자를 선정할 때 공시가격(시가표준액)에서 기본재산액(대도시는 1억3천500만원)을 공제하고서 4%를 연 소득으로 잡아서 계산하는 과정을 거친다.
이 때문에 공시가격이 올라서 소득 상위 30% 구간에 포함된 아파트를 소유한 일부 노인은 기초연금을 못 받게 될 수 있다.
그렇지만, 전체 65세 이상 노인 중에서 소득 하위 70%에 맞춰 지원하기에 무주택자이거나 상대적으로 공시가격이 적게 오른 중저가 부동산을 보유한 노인들은 새롭게 수급자로 선정될 수 있다.
◇ 명민준 앵커>
그렇다면 이번에 공개된 공시가격을 자세히 확인할 수 있는 방법이 있을까요?
◆ 최남수 경제평론가>
2019년 아파트 및 공공주택 공시지가는 국토교통부 부동산 공시가격 알리미 홈페이지에서 조회할 수 있다. 홈페이지 접속 후 '공동주택 공시가격 열람'에 들어가면 시·도와 시·군·구별로 보고자 하는 공동주택 가격을 확인할 수 있으며, 한국감정원 앱(어플리케이션)에서도 확인할 수 있다.
공시 예정가격은 부동산공시가격알리미 사이트(www.realtyprice.kr)에서 이날 오후 6시부터, 해당 공동주택이 있는 시·군·구청 민원실에서 15일부터 4월 4일까지 열람할 수 있다.
◇ 명민준 앵커>
소유주들 의견청취도 진행되고 있다고 하죠.
공시가격에 대한 이의나 의견이 있는 경우에는 신청 방법이 따로 있나요?
◆ 최남수 경제평론가>
의견이 있는 경우 4월 4일까지 공동주택가격 의견서를 부동산공시가격알리미 사이트나 시·군·구청, 한국감정원 등에 내면 된다.
공시된 지가에 대한 이의가 있다면 이의를 신청할 수 있다. 다음 달 4일까지 의견서를 부동산공시가격알리미 사이트에 온라인 제출하면 된다. 또는 시·군·구청 민원실이나 한국감정원에 직접 방문하거나 우편·팩스로 보내면 된다. 의결청취 절차를 거쳐 오는 4월 30일 최종 결정·공시될 예정이다. 최종 결정·공시된 아파트 및 공동주택 등의 공시가격은 부동산 공시가격 알리미 사이트에서 확인할 수 있다.
◇ 명민준 앵커>
공동주택 공시 예정 가격이 발표되면서 많은 분들의 관심이 높아지고 있는 상황인데요.
관련해 당부할 점이 있다면 마무리 말씀으로 부탁드립니다.
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