스튜디오에 나와 있는 서울디지털대학교 부동산학과 김준환 교수와 이야기 나눠 보도록 하겠습니다.
(출연: 김준환 / 서울디지털대학교 부동산학과 교수)
명민준 앵커>
신규 임대사업자와 임대주택이 대폭 증가했다고 하는데, 얼마나 늘어났나요?
김준환 교수>
2017년 말 이후 임대사업자는 25만9천명에서 40만4천명으로, 임대주택은 98만채에서 136만2천채로 불어났다.
명민준 앵커>
이처럼 신규 임대사업자와 임대주택이 늘어난 이유는 무엇입니까?
김준환 교수>
(이번 방안은 2017년 12월 발표된 '임대주택 등록 활성화 방안' 이후 신규 임대사업자와 임대주택이 대폭 증가함에 따라 더욱 체계적인 관리를 할 필요성이 제기됨에 따라 마련됐다.)
명민준 앵커>
최근 정부가 발표한 ‘등록 임대주택 관리 강화방안’ 이번 정책이 마련된 배경은 어떻게 보고 계신가요?
김준환 교수>
지난해 9.13대책을 통해 소위 다주택자들에게 '투자 꽃길'을 깔아줬다는 비판을 받은 등록 임대주택의 세제혜택을 축소했는데요.
정부가 9·13부동산 대책의 후속 조치로 다주택자를 향한 규제의 고삐를 더욱 옥죄고 있다.
지난 7일 발표한 세법개정안 시행령에서 그간 절세의 방편으로 활용되던 양도소득세 감면 기준을 강화한데 이어 9일 임대사업자에 대한 과태료 규정을 대폭 강화하면서 주택을 섣불리 투자 목적으로 사지 말라는 강력한 메시지를 던진 것이다.
명민준 앵커>
이번에 마련된 ‘등록 임대주택 관리 강화방안’의 핵심은 무엇이라고 보십니까?
명민준 앵커>
이번 대책으로 임차인들의 권리 보호를 대폭 강화하겠다는 건데요.
지금부터 내용을 하나씩 살펴보겠습니다.
우선 등록임대주택 부기등기제가 도입된다고 하는데요. 설명 부탁드립니다.
김준환 교수>
임차인이 등록 임대주택을 쉽게 확인할 수 있도록 등록임대주택 부기등기제가 도입된다.
정부는 사업자에게 주택 소유권 등기에 등록임대주택임을 부기 등기하도록 민간임대특별법을 개정할 계획이다.
명민준 앵커>
앞서 법령이 개정된다고 설명해주셨는데,
그렇다면 법령 개정 이후 등록한 신규 주택에 한해서 적용되는 건가요?
김준환 교수>
법령 개정 이후 신규 등록 주택은 부기등기를 등록 시 해야 하며, 기존 등록주택의 경우 2년간 유예기간을 부여할 예정이며 해당 기간 동안 부기등기를 하지 않을 경우, 5백만 원의 과태료를 부과할 예정이다.
명민준 앵커>
앞서 말씀해주신 등록임대주택 부기등기제가 도입되면 임차인의 입장에서 어떤 부분을 보장받을 수 있는 건가요?
김준환 교수>
강서구 등촌동의 한 중개업소 대표는 "등록임대주택에 대해 부기등기제를 도입하면서 임차인들은 계약 시점부터 해당 주택이 등록임대주택임을 알게 되고, 5% 이상 임대료를 올릴 수 없는 주택임을 인지하게 되면서 집주인과의 임대료 책정 과정에서 자신들의 권리를 주장할 수 있을 것"이라며 "최소한 등록임대주택인지 몰라 임대료 협상에서 불리하게 끌려다니는 일은 없을 것 같다"고 말했다.
명민준 앵커>
임대사업자 임대료 증액제한 위반에 대한 과태료도 상향 조정된다고 하죠?
김준환 교수>
임대사업자의 임대료 증액제한 위반에 대한 과태료를 기존 1천만원에서 3천만 원으로 상향한다.
임대료 증액제한(5%) 불이행시 과태료도 최대 1천만원에서 3천만원으로 상향함에 따라 불법·편법 임대료 인상도 줄어들 것으로 전문가들은 예상했다.
명민준 앵커>
특히 의무 임대기간 내 주택 양도금지 위반 등에 대한 과태료는 큰 폭으로 상향될 예정인데, 이에 대해 의견이 갈리고 있는 상황입니다. 어떻게 보십니까?
김준환 교수>
특히 의무 임대기간 내 주택 양도금지 위반 등에 대한 과태료는 기존 1천만원에서 5천만원으로 상향하는 방안을 추진한다.
임대사업자가 임대기간내 해당 주택을 매도할 경우 물게 하는 과태료를 1천만원에서 5천만원으로 대폭 인상한 것에 대해서는 찬반이 엇갈린다.
일단 이 조치가 시세차익을 노린 투자 목적의 임대사업자를 걸러내는 역할을 할 것이라는 기대가 많다.
집을 매입한 뒤 절세 목적으로 일단 임대등록을 했다가 집값이 오른 뒤 손쉽게 임대등록을 철회하고 시세차익을 생기는 임대사업자를 최대한 차단하는 방편이 될 수 있다는 것이다.
그러나 9·13대책(3천만원)에 비해서도 과태료가 추가 상향 조정됨에 따라 선의의 피해자가 발생할 수 있다는 우려의 목소리도 적지 않다.
1주택자라도 직접 거주하지만 않으면 임대사업자로 등록할 수 있는 현행 법 체계상, 경제적인 문제 등으로 불가피하게 임대등록중인 보유주택을 팔아야 하는 경우 높은 과태료가 제약이 될 수 있다는 것이다.
명민준 앵커>
또 올해 상반기 중에 임대주택 관련 정보를 임대등록시스템인 ‘렌트홈’과 연계해 체계적으로 정비에 나선다고 하는데요. 어떻습니까?
김준환 교수>
ㅇ 정부는 그동안 수기로 관리하였던 자료의 정확도 제고를 위하여 ’19년 상반기 중 임대등록시스템(렌트홈) 고도화와 연계하여 등록 자료의 일제정비를 실시한다.
- 일제정비 기간 동안 임대사업자가 정비자료를 인터넷을 통해 스스로 정정하거나 관할 지자체에 정정신청하도록 안내하고 기존 자료를 정비할 예정이다.
- 임대료 증액제한, 임대의무기간 등 임대조건 준수여부에 대한 정기점검을 통해 과태료 부과 및 세제감면 과정에서 검증하도록 할 예정이다.
명민준 앵커>
임대소득세와 종합부동산세 등 과세체계와 연계해 등록임대주택 검증 강화에 나선다고 밝혔는데,
어떤 내용인지 자세히 설명 부탁드립니다.
김준환 교수>
ㅇ 임대소득세·종합부동산세 감면 시 임대차계약 신고확인서를 제출하도록 하여 임대료 증액제한(5%이내) 준수를 검증하도록 개선한다. (조세특례제한법·종합부동산세법 시행령·시행규칙 개정 ’19.상)
ㅇ 취득세 감면과 관련하여 임대기간·임대료 증액제한 미준수 등 의무불이행으로 등록이 말소된 주택에 대해서 감면된 취득세를 사후 추징하도록 할 계획이다. (지방세특례제한법 개정 ’19.1월 시행)
명민준 앵커>
올해부터 연간 2천만 원 이하 임대소득에 대해 과세가 시행될 예정이라 관련 상담을 지원한다고 하는데, 어떤 점들을 확인해야할까요?
김준환 교수>
올해부터 연간 2천만원 이하 임대소득에 대해 과세가 시행될 예정임을 감안해 국세상담센터(콜센터 ☎126) 상담 지원을 강화함으로써 임대소득세 및 임대등록 관련 세제 상담이 원활히 이뤄질 수 있게 할 예정이다.
명민준 앵커>
이번 대책은 임차인의 거주 안정성 확보가 우선인데요.
앞으로 주택시장 어떻게 변화할거라 예상하십니까?
김준환 교수>
국토교통부는 등록 민간임대주택은 임대료 인상률 제한(5% 이내), 의무 임대기간(4~8년)을 적용받아 임차인의 거주 안정성이 확보되는 만큼 계속적으로 등록활성화를 추진할 것이라면서,
ㅇ 특히, ’19년부터는 연 2,000만 원 이하의 주택임대소득에 대해서도과세가 전면시행 되므로 임대소득 필요경비율(60%, 미등록 시 50%), 기본공제(400만 원, 미등록 시 200만 원) 혜택을 받기 위한 사업자 등록이 꾸준히 늘어날 것으로 예상된다고 밝혔다.
ㅇ 또한, 임대인에게는 임대소득 및 세제혜택 등에 상응하는 의무를 준수하도록 하고 임차인에게는 임대료·거주기간의 안정성 보장을 강화해 나가겠다고 덧붙였다.
명민준 앵커>
마지막으로 임대사업주와 임차인의 입장에서 어떤 부분들을 챙겨야하는지 마무리 말씀으로 부탁드립니다.
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