재건축 개발이익이 최대 50%까지 환수된다. 적용 대상은 법 시행일 기준으로 전국에 있는 관리처분계획 인가 신청 이전단계의 사업장이다.

또 수도권 내 공공택지 958만평이 내년까지 모두 확보돼 향후 5년간 차질없이 수도권에 연평균 30만호 이상의 주택이 공급된다.

이와 함께 최저소득계층을 위해 2015년까지 연간 4,500호씩, 총 5만호의 다가구 주택을 매입해 저렴하게 임대하는 등 서민 주거복지가 대폭 증진된다.

정부와 열린우리당은 30일 고위 당정협의를 갖고 이 같은 내용이 담긴 8·31 후속정책(‘서민주거복지 증진과 주택시장 합리화 방안’)을 내놨다.

이번 후속정책은 8·31 정책에서 제시한 서민주거안정 및 주택공급확대 등에 관한 사항을 구체화했다.

특히 불로소득 성격의 재건축 초과이익을 철저히 환수해 재건축시장에서 비롯된 고질적 투기와 집값 불안요인을 근절하는데 주안을 뒀다.

이는 올해 들어 8·31 정책효과가 본격화되지 않은 상황에서 막연한 재건축 규제완화 기대심리와 계절적 요인 등이 작용해 강남권을 중심으로 국지적 불안양상이 보인데 따른 것이다.

정부는 “이번 정책을 통해 서민 주거복지 증진을 위한 시책을 한층 강화해 양극화 해소에 기여하는 한편, 8·31 정책의 완결성을 높이고 비합리적인 제도를 바로잡아 공정한 주택 시장의 질서가 확립되도록 역점을 뒀다”고 밝혔다.

◇ 공공부문 주택비축 확대로 서민 주거 챙긴다

정부는 국민임대주택 건설을 예정대로 진행하면서, 도심내 다가구 매입임대·전세임대 등 맞춤형 주거복지 프로그램을 통해 2012년까지 총 75만호의 소형 임대주택을 추가 확보키로 했다.

특히 이번 정책에 새롭게 추가된 다가구 매입임대는 최저소득계층을 위해 다가구 주택 밀집지역 또는 수요자 선호도가 높은 지역의 다가구 주택을 매입해 저렴하게 임대하는 정책이다. 2015년까지 매년 4,500호, 총 5만호를 공급하게 된다.

수도권에 많은 물량을 배정하고 장애인, 미혼모, 갱생보호자 등 특수취약계층을 우선지원한다.

전세임대도 지난해 503호 공급된데 이어 앞으로 연간 4,500호 공급으로 확대된다.

전세임대는 저소득 취약층 등 수요자가 원하는 집을 주공이 전세계약을 체결한 후 시중임대료의 절반 이하로 임대하는 방식이다.

공공부문 주택공급과 함께 영세민 전세자금(연리 2%)도 지난해 1만 9,000호에서 최대 3만호까지 수혜가구를 늘린다.

한편 택지 조성원가 및 공급가격 인하를 통해 아파트 분양가 인하를 도모한다. 현행 감정가격에서 조성원가에 가중치를 가감하는 방식으로 25.7평이하 서민용 분양주택 용지의 공급가격을 인하한다.

정부는 택지공급가격 인하만으로도 분양가가 10% 내외의 하락 효과가 발생할 것으로 예상했다.

◇ 재건축 개발이익 환수해 집값 불안요인 제거한다

개인의 노력과 관계없이 용적률 증가 등에 따라 재건축 조합에 귀속되는 개발이익을 환수하는 제도가 도입된다.

개발이익은 준공시점과 착수시점(재건축추진위원회 승인일)의 집값의 차액에서 개발비용과 정상집값상승률을 공제한 금액으로 산정한다.

여기에 개발이익 규모(조합원 1인당 평균 개발이익)를 기준으로 0~50%를 누진하여 재건축 부담금을 산정, 준공시점에 해당 조합에게 부과하게 된다.

재건축 부담금은 전국을 대상으로 부과하되, 재건축 초과이익이 크지 않은 수도권 외곽지역 및 지방 등에 소재한 사업장의 경우에는 실제 부담이 미미하거나 면제되는 경우도 발생할 것으로 예상된다.

재건축 개발이익환수제도 도입을 위해 올 4월 중 새로운 법률 제정을 추진하고, 법률 공포 후 4개월 후부터 시행에 들어갈 예정이다.

이에 따라 적용 대상은 법 시행일 기준으로 관리처분계획 인가 신청 이전단계의 사업장으로 정해진다.

재건축 부담금으로 징수한 금액은 국가와 지자체가 일정 비율에 따라 배분하여 서민 주택건설과 도시재정비사업 등에 활용토록 할 계획이다.

한편 재건축의 투명성 제고를 위해 재건축추진위원회에 대한 감독이 강화된다.

추진위가 철거업자·설계자 선정을 하지 못하게 하고, 시공사 선정 과정시 입찰 최소참여업체(3~5개)를 규정해 입찰과 낙찰절차를 투명화한다.

또 건교부·검찰청·국세청 등이 협조해 민원·투서가 있는 사업장에 대해선 현지조사를 실시하고 고발·시정 등의 조치가 취해진다.

◇ 지속적인 주택공급 확대로 집값안정 도모한다

8·31 정책에 의해 제시된 수도권 내 공공택지 1,500만평 중 현재 개발 추진 중인 542만평 외 나머지 958만평이 내년까지 모두 확보돼 향후 5년간 수도권에 연평균 30만호 이상의 주택이 차질없이 공급된다.

그간 택지 택지공급 확대에 힘입어 지난해 20만호, 올해 25만호의 주택이 공급되고 정책효과가 집중되는 내년부턴 연간 30만호 이상 공급한다는 계획이다.

특히 강남권에도 세곡·우면지구(2.2만호), 판교(2.9만호) 송파(4.6만호) 등 신규택지에서만 5년간 강남3구 전체 아파트 재고(24만호)의 40% 수준인 약 10만호의 신규공급이 가능해진다.

아울러 올해 서울 강북 등 시가지의 광역적 재정비가 본 궤도에 진입하여 양질의 주거공간이 확충되고 도시전체의 경쟁력이 크게 높아질 전망이다.

정부는 과감한 규제완화와 인센티브 제공을 내용으로 하는 ‘도시 재정비 촉진을 위한 특별법’ 시행력을 제정해 7월부터 본격적인 시행에 들어갈 예정이다.

서울 강북에 2~3개의 시범지구를 오는 9월까지 지정하는 등 연말까지 3~4개의 선도적 사업지구를 가시화할 방침이다.

특별법이 적용되는 지역에는 용도지역, 용적률, 층수제한 등 건축규제가 대폭 완화되고, 병원·학교 등 생활권 시설에 대한 취·등록세 감면, 과밀부담금 감면, 공영형 혁신학교 설립 등 주거·교육 여건을 획기적으로 개선하기 위한 다양한 인센티브가 주어진다.