김용민 앵커>
도심 속 좁은 골목 사이 곳곳에 오래된 집들이 남아 있는 모습을 볼 수 있는데요.
정부가 다가구, 다세대, 연립주택 등 노후저층 주거지 정비를 활성화하기 위해 관련 제도를 개선하기로 했습니다.

김현지 앵커>
자세한 내용, LH 토지주택연구원 권혁삼 주택연구단장과 이야기 나눠보겠습니다.
안녕하세요.

(출연: 권혁삼 / LH 토지주택연구원 주택연구단장)

김용민 앵커>
한 조사에 따르면 저층주거지를 중심으로 서울에 30년 이상 된 주택이 30%가 넘는다는 결과가 나왔는데요.
이런 저층주거지가 언제부터 본격적으로 증가했고, 현재 노후화 된 저층주거지 상황은 어떠한가요?

권혁삼 단장>
소규모주택 정비사업은 노후 불량주택과 신축 건축물이 혼재되어 재개발·재건축 등 대규모 정비사업 추진이 어려운 지역에서 소규모로 정비하는 사업으로, 대상지역과 사업요건에 따라 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업의 4개 유형으로 구분됩니다. 근거 법령은 2018년 2월에 제정 시행된 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법이며, 이들 사업은 도시 및 주거환경 정비법에 따른 대규모 정비사업과 달리 정비구역의 지정과 정비계획의 수립 절차가 생략되어 주민들 스스로 주민합의체나 조합을 구성하여 신속하게 사업을 추진할 수 있는 주민주도의 정비 수단입니다.

김현지 앵커>
이런 노후저층 주거지를 정비하기 위해 정부가 소규모주택정비사업 요건을 완화하기로 했는데요.
우선, '소규모주택정비사업'이 무엇인지부터 설명 부탁드립니다.

권혁삼 단장>
저층주거지는 1980년대 중반 경제성장기에 도심 주택난 해소를 위해 도입된 다세대주택과 다가구주택이 건축규제 완화를 통해 대량 공급되면서 소위 '빌라촌'으로 조성됐습니다. 그 결과 도심 주택부족 문제를 해소하는데 크게 기여했으나, 협소한 부지에 많은 세대가 거주하다 보니 과밀화가 심각해졌고, 일조권 침해, 채광·통풍 불량, 주차난, 생활 편의시설 부족 등 주거환경이 열악한 실정입니다. 더욱이 이들 다세대, 다가구주택은 건설된 지 40년이 넘었고, 단독주택의 절반 이상은 30년 넘은 노후주택으로, 저층주거지의 주택 정비를 비롯해 주거환경 개선이 시급한 상황입니다.

김용민 앵커>
그렇다면 주택시장 안정을 위해 소규모주택정비사업이 필요한 이유는 무엇인가요?

권혁삼 단장>
소규모주택 정비사업은 대규모 정비사업에 비해 규모가 작아 단기간에 사업을 추진할 수 있습니다. 특히 소규모주택 정비사업이 추진되는 저층주거지는 도시 외곽이 아닌 도심 내에 있어 대중교통이 편리하고 직장과 학교가 가까워 청년이나 신혼부부 등에게 선호도가 매우 높은 지역입니다. 또한 소규모주택 정비사업으로 건설하는 신규 주택은 중규모의 아파트단지로서 대규모 아파트단지에 비해 저렴합니다. 따라서 소규모주택 정비사업은 주거 수요가 많은 도심에 단기간 내에 부담가능한 양질의 신규주택을 공급할 수 있는 수단이라고 할 수 있습니다.

김현지 앵커>
그런데 노후저층 주거지의 환경 개선을 비롯해 주택 공급에 있어서도 중요한 수단으로 활용될 수 있음에도, 소규모주택정비사업 추진이 속도감 있게 진행되지 못하고 있는데요.
그 이유는 무엇인가요?

권혁삼 단장>
소규모주택 정비사업은 대규모 정비사업에 비해 규모가 작아 사업성이 낮습니다. 대규모 정비사업은 시공사가 사업 초반부터 참여하여 사업을 주도적으로 추진하지만, 소규모 정비사업은 시공사의 관심이 낮아 주민들이 주도하여 사업을 추진해야 합니다. 그러나 소규모주택 정비사업이 진행되는 저층주거지는 저소득층이나 세입자의 거주 비율이 높아 주민들 스스로 동의서 징구, 계획 수립, 자금 조달, 시공사 선정 등 사업을 추진하기에는 많은 한계가 있습니다. 따라서 소규모주택 정비사업 활성화를 위해서는 조합설립이나 주민합의체 구성을 비롯해 사업 전반에 걸쳐 공공의 선도적 역할과 다각적 지원이 필요합니다.

김용민 앵커>
말씀하신 것처럼 소규모 정비사업은 주민이 주도해서 진행하다 보니, 스스로 주택을 정비하는 데 한계가 있을 것 같은데요.
소규모주택정비사업에 있어 기대해 볼 수 있는 공공의 역할은 어떤 것이 있을까요?

권혁삼 단장>
소규모주택 정비사업에서 공공의 역할은 공공참여와 공공지원 두 가지 측면으로 말씀드릴 수 있겠습니다. 먼저, 공공참여는 사업 여건이 열악하거나 주민 갈등 등으로 민간주도로 사업 추진이 어려운 지역에 대하여 공공이 사업에 직접 참여하는 방식입니다. LH도 2018년 2월 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법이 제정 시행 때부터 소규모주택 정비사업에 공동시행자로 참여하고 있습니다. 다음은 공공지원은 정비지원기구의 역할입니다. 주택 정비에 대한 전문지식이나 추진역량이 부족한 주민들을 위하여 주민합의체 구성이나 조합 설립, 사업성 분석, 시공사 선정, 사업비 융자 등 사업 전반에 걸쳐 컨설팅, 정보제공 등을 지원하는 방식입니다. 특히 주택도시 기금을 활용해 사업자에게 총사업비의 최대 70%까지 연 1.5% 저리로 융자하고 있는데, 소규모주택 정비사업 활성화에 크게 기여하고 있습니다.

김현지 앵커>
소규모주택정비사업의 대표적인 사업으로 '가로주택정비사업'이 있는데요.
어떤 건지 설명해 주신다면요?

권혁삼 단장>
가로주택 정비사업은 6m 미만의 도로나 공원 등으로 둘러싸인 일단의 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 정비하는 사업으로, 소규모주택 정비사업 4개 유형 중에서 가장 규모가 큽니다. 사업 규모는 1만제곱미터 미만으로, 지역 여건에 따라 1만3천 제곱미터 미만까지 가능합니다. 또한 소규모주택정비 관리계획이 수립된 지역에서 시행하는 사업은 2만까지 가능하고, 공공이 참여하는 경우 4만까지 허용하고 있습니다. 따라서 가로주택 정비사업은 도심 주택공급 확대를 위한 중요한 정비 수단이라고 할 수 있습니다.

김용민 앵커>
이런 가로주택정비사업이 현재 대도시와 중소도시 곳곳에서 시행되고 있는데요.
현재 추진 현황은 어떻게 되나요?

권혁삼 단장>
가로주택 정비사업은 2024년 기준으로 조합이 설립된 지구는 660여곳으로, 사업을 통해 주택 10.4만호 공급이 추진되고 있습니다. 서울 219곳으로 가장 많고, 경기, 인천 등 수도권이 72%를 차지하고 있으며, 지방권에서는 부산과 대구 등 대도시를 중심으로 추진되고 있는 상황입니다. 최근 몇 년 사이 공사비가 급등하면서 지방 중소도시의 사업 추진 여건은 더욱 악화되고 있어 사업 활성화를 위해서는 추가적인 규제 완화와 지원 확대가 요구됩니다.

김용민 앵커>
이번 개정안을 통해 현재 가로주택정비사업은 도로나 기반 시설로 둘러싸인 가로구역에서만 시행할 수 있는데, 앞으로는 해당 요건이 완화됩니다.
또, 신탁업자가 사업시행자로 참여할 수 있는 요건도 완화되는데요.
그동안은 토지 등 소유자로부터 사업시행구역 면적의 3분의 1 이상을 신탁 받아야 했는데, 이제는 토지 등 소유자의 절반 이상이 추천하면, 사업시행자로 지정될 수 있습니다.
이런 변화들이 앞으로 어떤 영향이 있을까요?

권혁삼 단장>
이번 규제 완화로 보다 속도감 있고 안정적으로 사업을 추진할 수 있게 됐습니다. 조합설립 동의요건을 낮춤으로써 주민들의 동의와 의지가 있으면 사업 추진이 가능하고, 통합심의 대상을 확대하여 심의 절차가 간소화되어 사업 기간이 최대 수개월 빨라질 전망입니다. 또한 공공에서 인수하는 임대주택 기부채납 가격을 높임으로써 사업성이 개선되어 사업시행자의 부담이 줄어들 것으로 보입니다. 이외에도 건폐율 기준 완화, 정비기반시설 제공에 따른 용적률 완화 등 사업 활성화를 위한 여러 제도개선이 이루어졌습니다.

김용민 앵커>
이번 개정으로 그동안 ‘면적이 작다’는 이유로 소외돼 왔던 일인, 도심 속 저층주거지의 재정비 문턱이 대폭 낮아질 것으로 기대가 되는데요.
박사님께서 보시기에 도시재생 활성화를 위해 무엇이 가장 중요하다고 보시나요?

권혁삼 단장>
도시재생 활성화를 위해서는 국민이 성과를 체감할 수 있어야 합니다. 그동안 도시 재생사업은 장기간의 계획 수립과 벽화그리기 등 국민이 체감하기에 그 성과가 미흡했다는 지적이 있고, 이러한 측면에서 주택 정비 활성화가 중요합니다. 정부는 작년부터 전면 재개발이 곤란한 노후 저층주거지의 정주환경을 개선하기 위해 '노후주거지정비 지원사업'을 추진하고 있습니다. 국비로 기반시설과 편의시설 설치를 지원하여 주민들의 주택정비와 집수리를 유도하는 사업인데, 앞으로 이러한 사업이 지속적으로 확대되기를 기대하고 있습니다.

김현지 앵커>
사실 이번 개정안은 단순한 제도 정비가 아니라 소규모 정비사업의 속도전이 본격화되는 신호탄인 셈인데요.
현장에서 어떤 변화를 기대해 볼 수 있을까요?

권혁삼 단장>
정부는 도심 주택공급 확대 방안의 하나로 이번 법률개정뿐 아니라 소규모 주택정비사업의 규제를 완화하고 절차를 간소화하는 제도개선을 지속적으로 추진해 왔습니다. 이러한 제도개선 성과를 토대로 소규모 정비사업 활성화를 통해 실수요자가 많은 도심에 부담 가능한 신규주택이 속도감 있게 공급되기를 기대하고 있습니다. 이는 서민들의 주거안정과 주거복지 향상을 위한 중요한 과제입니다.

김용민 앵커>
아무래도 수도권에 인구가 집중되어 있는 만큼, 수요가 많은 도심 내에 양질의 신규주택을 충분히 공급하는 것이 중요한데요.
소규모주택정비사업이보다 더 활성화되기 위해 보완할 점이 있다면요?

권혁삼 단장>
최근 경기침체가 지속되고 공사비가 급등하고 있는 상황에서 소규모 주택정비사업에 대한 공공의 지원을 강화해야 합니다. 현재 용적률을 완화하여 사업성 증대를 지원하고 있으나, 지방도시의 경우 미분양 우려가 큽니다. 따라서 공공에서 도로 등 기반시설이나 편의시설을 선제적으로 설치하고 임대주택 위주의 기부채납 제도를 다양화하여 민간의 자발적인 사업 추진 여건을 마련해야 합니다. 또한 물리적 환경 개선과 동시에 마을관리협동 조합 등을 구성해 아파트단지와 같은 편리한 주거 서비스도 지속적으로 제공해야 합니다. 마지막으로 다세대, 다가구주택을 대체할 수 있는 새로운 도심형 공동주택 모델을 개발하고, 제도개선 등을 통해 보급, 확산 시켜야 나가야 할 것입니다.

김용민 앵커>
지금까지 LH 토지주택연구원 권혁삼 주택연구단장과 이야기 나눴습니다.
고맙습니다.

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